Face à l’urgence climatique et au coût croissant de l’énergie, le critère de la performance énergétique des logements est devenu incontournable pour tous les acteurs de l’immobilier. Les investisseurs sont immédiatement concernés car différentes échéances sont prévues dès 2022 et 2023 pour empêcher le maintien des “passoires thermiques” dans le parc locatif. Or, entre un logement ancien à rénover pour un meilleur diagnostic énergétique et un bien neuf construit selon les dernières normes, le bon choix n’est pas aussi simple qu’il y paraît. Voici quelques clés pour vous aider à réaliser un investissement rentable au regard du critère énergétique !
Les avantages de l’immobilier neuf
Une performance énergétique assurée
Vous êtes convaincus par l’option du neuf ? Vous prenez sans doute une excellente décision sur le plan énergétique !
Avec la RT 2012, les bâtiments neufs sont construits selon des normes d’isolation et de consommation d’énergie qui les rendent plus performants que la plupart des biens du parc immobilier ancien. Isolation, chauffage, système de ventilation, la plupart des bâtiments neufs bénéficient du label BBC (bâtiment basse consommation), avec une consommation énergétique maximale de 50 kWh/m2/an. Depuis le 1er janvier 2022, la RE 2020 remplace la RT 2012 et va encore plus loin : dorénavant, c’est toute l’empreinte environnementale du bâtiment qui est prise en compte. Les constructions neuves sont prévues pour devenir des bâtiments à énergie positive (BEPOS), avec une consommation annuelle maximale de 0 kWh/m2/an
Une fiscalité avantageuse avec la loi Pinel
En plus de sa supériorité énergétique, le neuf vous offre des avantages fiscaux en tant que propriétaire bailleur, notamment dans le cadre de la loi Pinel (2014)
En défiscalisant les investissements locatifs dans le neuf, ce dispositif représente une aubaine si vous souhaitez devenir propriétaire bailleur. Selon la durée de mise en location de votre bien, 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21%, pour un investissement maximum de 300 000 € par an.
❗ Avec la réforme du Pinel, les taux vont être revus à la baisse à partir de 2023. Ils seront maintenus dans le Pinel + mais avec des conditions beaucoup plus restrictives (situation du logement en zone prioritaire, critères environnementaux et d’usage).
Des limites à ne pas négliger
Différents facteurs peuvent ralentir votre projet immobilier dans le neuf.
En règle générale, il vous faudra patienter entre 10 et 24 mois avant la livraison de votre lot, sans compter les délais de chantier. Pour investir dans ce secteur, il vous faut donc pouvoir patienter avant de trouver vos premiers locataires.
Par ailleurs, le secteur fait face à un défi de taille : une crise des matériaux (flambée des prix et pénurie) couplée à la difficulté courante pour les promoteurs d’obtenir des permis de construire. Dans ces conditions, dénicher le bien neuf qui correspond en tous points à vos attentes devient un vrai pari !
Tenter l’aventure du neuf, c’est aussi s’exposer au risque d’investir dans un bien situé hors zone tendue, c’est-à-dire dans un secteur moins recherché par de potentiels locataires. Un écueil à envisager sérieusement si vous visez une rentabilité locative immédiate.
Les contraintes et les aides dans l’ancien
Des échéances de rénovation énergétique pour les investisseurs
Depuis le 1er juillet 2021, un nouveau DPE, plus fiable et exigeant, est en place et peut vous délivrer des informations précieuses. Soyez attentif à la lettre de son classement pour évaluer le montant des travaux qui vous attendent. En effet, vous ne pourrez pas échapper longtemps à la case travaux d’éco-rénovation. Il en va de la rentabilité de votre investissement ! Voici les dates à retenir :
- 25 août 2022 : les loyers des logements trop énergivores (Classe F et G de l’échelle énergétique) ne peuvent plus être augmentés.
- 1er janvier 2025 : tous les appartements disposant de l’étiquette G sont interdits à la location.
- 1er janvier 2028 : les logements classés en F ne peuvent plus être loués en l’état.
- 1er janvier 2034 : il vous reste plus de temps pour prévoir tranquillement vos travaux. A cette date, ce sont les biens avec l’étiquette E qui seront interdits à la location.
Pour faire de votre investissement une bonne affaire, il vous faut donc prévoir des travaux souvent coûteux. La bonne nouvelle, c’est que vous avez droit à de nombreux systèmes de soutien à la rénovation pour amortir leur coût !
Les aides à la rénovation énergétique
Une seule façon de savoir si le bien qui vous intéresse est un bon investissement locatif : évaluer précisément le coût des travaux à entreprendre et vous rendre sur le site de FranceRénov pour étudier quelques unes des nombreuses aides disponibles :
- Ma PrimeRénov ;
- Les aides mises en place par les fournisseurs d’énergie (CEE) ;
- Les aides des collectivités locales ;
- L’éco-prêt à taux zéro, sans avance de fonds nécessaire ;
- La réduction d’impôt “Denormandie”, une aide fiscale visant les propriétaires bailleurs et soumise à conditions (emplacement, type de travaux à entreprendre, profil des locataires) ;
✅ Bon à savoir :
Chaque dispositif évolue en fonction de votre situation (année des travaux, type de logement, revenu fiscal etc.). C’est pourquoi il importe de faire des calculs précis !
Investir dans le neuf ou dans l’ancien ? L’équilibre est à trouver selon vos besoins et vos contraintes. A vous de redéfinir vos priorités à la lumière de ce que vous savez désormais !
